中古マンションの価格はこうやって決まる！

10 年後に“得するマンション”をみつける方策！  

　最近「中古マンション販売好調！」。こんな記事を目にすることが多いと思います。新築マンションよりもお手頃に買えて、かつ、好立地に建っているケースが多い中古マンションに、世の中の注目が集まっています。

そんな中古マンションを購入する際の疑問のひとつが、

• 「中古マンションの価格はどうやって決まるのか？」
• 「価格査定はどのようにされているのか？」

今回はこれをテーマに本音トークをしてみます。

結論から申し上げると、中古マンションの価格は相対的に決まります。

具体例を挙げてみます。

例1） 同マンション内に他に売物件がある場合

売物件Ａが4080 万円だったとします。

「それと同じ間取り・方位で階数が1 階上のＢは、プラス50 万円位の評価だけど、指値対策で4180 万円にしよう。」

こんな感じです。。。

余談ですが、不動産ポータルサイトをのぞいてみてビックリするのは、下2 桁が80 万円の物件が多いこと多いこと。。。これはこんな理由からです。

売物件Ａとの相対的な比較でＢの価格は決まります。

例2） 同マンション内に売物件がない場合

この場合は、できるだけ近隣の、条件が同じようなマンションを探してきて、そのマンションとの相対的な比較で決まります。

「近隣Ｂマンションの3 階70 ㎡が4000 万円で売却されたとすると、Ａマンションの3 階70 ㎡も4000 万円。」

「少し駅に近いからプラス100万円だけど、指値対策で4180 万円にしよう。」

こんな感じです。。。

さて、ここからが本題になりますが、これを見て何か“変”だと思いませんか？

そのマンション独自の管理体制の良さや、建物の構造、仕様などは評価の対象にはならないのか？

答えは、ブランドマンションかどうか、共用部分が充実しているかどうかなど目に見えやすい部分はプラス評価になりますが、それが建物の構造にかかわってくると、ほとんど評価の対象にならないというのが現実です。

　例3） 同じ4000 万円の物件の天井高が違うとどうなるか？

どちらも70 ㎡だとして、その空間の面積（体積）を計算すると、

Ａ＝70 ㎡×2,2ｍ＝154 ㎥ 4000 万円÷154 ㎥＝259,740 円/㎥
Ｂ＝70 ㎡×2.6ｍ＝182 ㎥ 4000 万円÷182 ㎥＝219,780 円/㎥

Ａは、1 ㎥あたり4 万円も高いことになります。

マンションは空間を買うもの？

マンションは空間を買うものだ！という人が多いですが、そういう人でも、坪単価が4 万円違うと大騒ぎをするでしょうが、㎥単価が4 万円違うなんてことは全く考えもしないと思います。

しかし、空間の広さはその快適さを決める大切な要素です。
もうおわかりの通り、こういう建物の構造にかかわる部分は、ほとんどのマンション価格には反映されていないのです。

それ以外にも、

• 可変性（リフォームがしやすいかどうか）はどうか？
• 防音性（梁間面積など）はどうか？
• 断熱性はどうか？

などなど本来、評価されるべき項目は、現在のマンション評価にはほとんど反映されていません。

マンション価格のこれから

ここからがお伝えしたい最も大事なところになりますが、

この評価の方法が近い将来、変わることになりそうなのです。

前述したような項目が評価の対象になり、マンション価格は、相対的な比較から、絶対的な評価へと、今とは全然違うものになりそうなのです。

例4） 隣に建っている2 つのマンション

隣に同時期に建てられた同じ70 ㎡のマンションであっても、

Ａは二重床二重天井で天井高2600ｍｍ、パイプスペースの位置からもリフォームがしやすい、防音性も断熱性も言うこと無し

Ｂは直床直天井で天井高2200ｍｍ、パイプスペースの位置から水周りの場所は変更不可、防音性も断熱性も普通

こういう差がはっきりと価格にあらわれるようになり、少し大袈裟ですが、

Ａは5000 万円、Ｂは3000 万円

ということになる可能性があるわけです。

マンション評価は、これから過渡期に入り、私の予想では10 年くらいで上述のように変わると思っています。

今後二極化する中古マンションの購入はプロにお任せ！

こういう状況の中で、例4）のＡマンションを探すにはどうすればよいか？

自分で勉強して見極めるのには相当の時間と労力になりますので、我々のようなプロに依頼されるのがよいでしょう。

しかし、不動産業者の担当者の大半は、こういった知識がほとんど無いのが現状です。そのため、上述のような構造のことを質問しても、あいまいな答えしか返って来ないと思います。

そんなこの業界の中古マンション取引慣例に、新しい風を吹き込もう！と立ち上がったのが我々であり、この中古注文マンションプロジェクトが目指していることこそが、これからの中古マンション購入の王道になるものと確信しています。

何も知らずに10 年後に涙を流さないように、さあ皆さん、一緒にＡマンションを探しましょう！